Puertas automáticas: las responsabilidades del Administrador de Condominios
¿Cuáles son las normas que rigen la instalación y el mantenimiento de puertas automáticas? ¿Cuál es el papel del Administrador de Condominios? ¿Quién es responsable de los daños causados por un mal funcionamiento de las puertas automáticas?
La normativa sobre automatización de cancelas ha sido modificada por la Comunidad Europea con la “Directiva 98/37/CE”, que establece que las puertas automáticas deben ser consideradas como verdaderas máquinas y que, como tales, deben respetar normas de seguridad muy precisas. Esto se aplica tanto a las instalaciones nuevas como a las ya existentes, que deben adaptarse en caso necesario.
Compuertas o puertas motorizadas “incluyen varios tipos de automatización, tales como:
- Puertas corredizas.
- Puertas aéreas.
- Puertas seccionales.
- Persianas enrollables.
- puertas automáticas.
Gestión de seguridad en el Condominio
Con la “reciente” Reforma de la Ley de Reforma de Condominios Nº 220 del 11/12/2012, publicada en el Boletín Oficial del 17/12/2012, la responsabilidad por la correcta instalación o adaptación de las puertas automáticas dentro de un condominio recae sobre la figura del Administrador del Condominio o, en su defecto, sobre los Condominios individuales. Veamos cómo.
Puertas automáticas: certificación obligatoria
Cuando se instala una cancela equipada con un sistema de automatización, el proveedor está legalmente obligado a emitir un expediente técnico que certifique su seguridad. Este archivo consta de una serie de documentos:
Declaración CE de conformidad de la instalación;
dibujo y diagrama de cableado de la cancela automática;
Manuales de instalación y mantenimiento;
Instrucciones de funcionamiento del sistema;
Declaraciones de conformidad de componentes individuales;
Registro de mantenimiento de la planta, con todas las referencias de las intervenciones realizadas, incluyendo instalación, mantenimiento ordinario, mantenimiento extraordinario y cualquier reparación y/o modificación realizada.
Las puertas automáticas también deben ser revisadas anualmente para su correcto funcionamiento de acuerdo con la directiva de máquinas del Decreto Legislativo. 2010/17.
El expediente técnico y las comprobaciones posteriores son necesarias para garantizar la seguridad de la automatización de la cancela y para proteger al usuario en caso de accidentes causados por su mal funcionamiento.
La responsabilidad del Administrador del Condominio
La figura del Administrador del Condominio ha evolucionado en los últimos años, asumiendo cada vez más responsabilidades y deberes. Cuando recibe el mandato de la asamblea de condominios, el administrador es nombrado como representante de la comunidad de condominios: su nombramiento puede ser asimilado a un mandato de representación voluntaria, en el cual se basa la responsabilidad civil del administrador del condominio.
Las nuevas normas vigentes en materia de administración de condominios establecen la responsabilidad del Administrador por todas las actividades que se realicen en el condominio. Veámoslos rápidamente:
seguridad contra incendios;
seguridad de planta e instalación;
seguridad del condominio como lugar de trabajo.
Estas responsabilidades incluyen también la seguridad de las puertas automáticas, tanto en lo que se refiere a la instalación como al mantenimiento del sistema.
El administrador del condominio está obligado a hacerlo:
tener la documentación relativa a las puertas automáticas liberada y conservada durante 10 años;
exigir el cumplimiento de la nueva normativa sobre cancelas automáticas, cuando sea necesario, y en todo caso supervisar el mantenimiento anual que debe realizar la ley.
Por lo tanto, la responsabilidad del Administrador del Condominio entra en juego no sólo con respecto a la instalación, sino también durante la adaptación y mantenimiento de las puertas automáticas.
Automatización de puertas: ¿Qué sucede en caso de accidentes o daños?
La ley establece que el administrador está obligado a realizar “actos de preservación de los derechos inherentes a las partes comunes del edificio”, actos de conservación que incluyen también el mantenimiento y la adaptación de los sistemas de automatización de las puertas, como sujeto al uso común de los condominios.
Aplicando las normas al caso de responsabilidad en la instalación y mantenimiento de cancelas automáticas, se puede observar que el administrador del condominio es responsable en caso de que el mal funcionamiento de una cancela automática, resultante de su fallo, es decir, de un mal mantenimiento de las cancelas de los sistemas de automatización o de una instalación no estándar, cause daños a personas o bienes. La responsabilidad civil del administrador del condominio también existe en aquellos casos en los que ha actuado por culpa y no por fraude – es decir, no intencionalmente sino por distracción.
Proporcionar un mantenimiento regular y certificado de acuerdo con la ley de portones y puertas motorizadas es por lo tanto de fundamental importancia para proteger los condominios y administradores de condominios y para prevenir cualquier daño o accidente causado por averías.
Ya sea nueva o preexistente, presta especial atención a respetar su protocolo de funcionamiento preciso:
- análisis del dimensionamiento del sistema según las características de la puerta y la carga de trabajo a la que se someterá;
- Respete todas las instrucciones del fabricante para cada componente de la automatización;
- cuidadosa verificación funcional de toda la automatización y de los componentes individuales, probando completamente el sistema y comprobando con el máximo cuidado la seguridad de toda la estructura;
- al final de todas las fases de ensayo, se emiten mediante informes técnicos adecuados, tanto los resultados de los ensayos como las referencias a los equipos e instrumentos de control utilizados para los controles;
- Liberación de toda la documentación obligatoria que libere al Administrador del Condominio de las responsabilidades legales relacionadas con el uso de la puerta automática.
¿Necesita mantenimiento en su puerta automática?
